Ev kiralama sürecinde kiracının sorumlulukları, 2019 yılında yenilenen Borçlar Kanunu kapsamındaki 6098 sayılı kanun ile belirlenmiştir. Hem kiracıların hem de ev sahiplerinin hak ve yükümlülükleri, kira kontratında açıkça belirtilmektedir. Standart kira kontratlarına, ev sahiplerinin özel istekleri doğrultusunda maddeler eklenebilir. Bu nedenle ev kiralarken kira kontratının ayrıntılı bir şekilde okunması ve öncelikle avukata danışarak imzalanması zaruridir. Günümüzde Türkiye’de 6 milyon hanede kiracılar yaşamını idame ettirmektedir. Kiracı ve kiraya veren arasında kontrat süresi dolmadan tahliye talebinden, evin satılmasına, tadilat ve zamma kadar onlarca problem yaşanmaktadır.
Bir ev kiralandıktan sonra kiracının, uymadığı takdirde süreci evden çıkarılmaya kadar vardırabilecek sorumlulukları vardır. Bu süreç ev sahibinin ihtarname çekmesi ile başlar. Kiracının ilk yükümlülüğü, kira sözleşmesine uygun bir biçimde kirasını belirlenen zamanda ödemektir. Kira sözleşmesinde belirlenmiş bir tarih yoksa kira ay sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenmelidir. Hizmetlerden faydalanan kiracıların apartmana ait giderleri ödemesi zorunludur. Kiracı, gayrimenkul yapısında değişiklikler gerçekleştirecekse ev sahibinden yazılı olarak izin almak zorundadır. Kiracı, kira sözleşmesinde geçen şartlar dâhilinde evi aldığı gibi teslim etmekle yükümlüdür. Ancak zamanın yıpratıcılığından dolayı oluşan eskimeler, kiracıların sorumluluğu altında değildir. Örneğin kiracı sağlam aldığı bir ahşap ürünü kırık halde teslim edemez. Fakat zaman içerisinde eskiyen mermerlerin yenilenmesinden kiracı sorumlu değildir.
Ev sahibinin de, uyulmadığı takdirde kiracıların bu sorumlulukların yerine getirilmesini talep edebileceği sorumlulukları vardır. Ev sahibi, evin sözleşme boyunca kiraya verildiği gibi kalmasıyla ve kullanımdan dolayı yıpranmalar haricindeki gayrimenkul ile ilgili masrafları karşılamakla yükümlüdür. Gayrimenkul ile ilgili sigorta ve vergi gibi giderleri ev sahibi öder. Kiralanan mülkün bir kusurunun ortaya çıkması ve kiracıya zarar vermesi durumunda kira sözleşmesi dâhilinde belirtilmediği sürece ev sahibi, kiracının zararlarını gidermelidir. Kiracı, kiralanan mülkün kira bedelini geç öderse ev sahibi bir dahaki ay için ondan daha yüksek kira almak gibi herhangi bir ceza içeren anlaşma teklif edemez.
Kanuna göre; kontrat süresi dolmadan kiracının tahliye edilmesi gibi bir durum söz konusu olamayacağı gibi yalnızca ev sahibinin haklı sebepleri varsa kontrat dolmadan kiracıyı çıkarabilir. Kiracı kirayı ödemezse, sözleşmeye aykırılık varsa veya evde esaslı bir tadilat yapılacaksa kiracı tahliye edilebilir. Kiracının mesul olmadığı yan giderler, her ayın sonunda ev sahibi tarafından en geç kira süresinin bitimininde karşılanmalıdır. 2019 Borçlar Kanunu dâhilinde “yerel adet” ifadesi kullanılarak bölgeye özel farklılıklar yapılmasına izin verilmiştir. Bu durumda kiraya veren, kanunlarla belirlenmiş sınırların üzerinde olmayacak şekilde gayrimenkulün bulunduğu yerel adetlerden yararlanabilir. Buna örnek olarak bir yerde kiraların 3 aylık ya da 6 aylık olarak ödeniyor olması gösterilebilir. Bunlar yerel adetler doğrultusunda mülk sahibi tarafından sözleşmeye eklenebilir. Yasa dışı durumlar ve haklı fesih şartları olmadığı sürece ev sahibi, kontrat süresi bitmeden kiracının evden çıkmasını talep edemez. Haklı fesih şartları, komşularla geçinememek ya da ev sahibinin konutu, bakmakla yükümlü olduğu kişilere bırakma gibi durumları kapsar.
Türk Borçlar Kanunu’na göre; kira artışında son 12 aylık Üretici Fiyatları Endeksi (ÜFE) baz alınıyordu. Bu yılın başında yapılan düzenlemeyle artık kira artışları, 12 aylık ortalama Tüketici Fiyatları Endeksi’ne (TÜFE) olmak zorundadır. Oran tavan ise son verilere göre %18.27 olarak belirlendi. Bu oranın üzerinde kesinlikle artış yapılamayacağı gibi kiracı ve kiralayan anlaşırsa sözleşmede ilgili maddeyi bunun altında bir oran olarak belirleyebilmektedirler.
Kiracı borcunu ödemezse, kiracıya önce noterden ödeme için ihtar gönderilip 30 gün süre verilmek zorundadır. Bu süre geçtikten sonra hâlâ ödeme yapılmamış olursa tahliye davası veya icra takibi yoluyla yapılacak olan takip neticesinde icra mahkemesinden tahliye talep edilebilir. Kiracı, sözleşme tarihinden önce evden çıkmak isterse ve mal sahibi evi yeniden kiraya veremezse, kiracının bildirim yapması şartıyla tahliye tarihinden itibaren 3 aylık tazminat ödemekle yükümlüdür. Eğer kiracı bildirim yapıp çıkar ve hemen kiracı bulunursa böyle bir tazminat ödenmez. Eğer ev bu 3 ay içerisinde yeniden kiraya verilirse, tahliye ile kiraya verildiği tarihe kadarki süre için tazminat alınabilir. Bu da 3 ayı geçemez. Ancak kiracı bildirim yapmazsa sözleşme geçerlidir ve bildirim yapıncaya kadar olan aylara ait kirayı ödemekle yükümlüdür.
Taşınmazın bir başkasına satılması durumunda kiracının 6 ay süresi bulunuyor. Kiracı içerdeyken taşınmazın satılması halinde yeni mal sahibi içerdeki kiracıya 1 ay içinde ihtar göndererek tahliye talep edebilir. Bu durumda satın alma tarihinden itibaren 6’ncı ayın sonuna kadar kiracı kalmaya devam eder. 6’ncı ayın sonunda çıkmazsa tahliye davası açılabilir. Eski mal sahibi ile yapılan kira sözleşmesinin sonunda da dava açılarak tahliye talep edilebilir. Kiracılar eğer bu durumla karşılaşmak istemiyorlarsa, sözleşmelerini tapuya şerh olarak işlemeli. Kira şerhi bulunan taşınmazlar satılsa dahi kiracı tahliye edilemez.
Borçlar Kanunu’nda bina yıkıldıktan sonra yeniden yapımı halinde mal sahibinin kiracısıyla devam etme zorunluluğu bulunmaktadır. Esaslı bir tadilat veya yıkım varsa kiracı tahliye edilir ancak işlemler bitince kiracı yeniden davet edilmek zorundadır. Kiracı davet edilmezse 1 yıllık kira bedelini ve taşınma masraflarını almaya hak kazanır.
Mal sahibi ile kiracı arasındaki sözleşmede ‘’Kira sözleşmesi devredilemez, ciro edilemez, alt kiralama yapılamaz’’ şeklinde bir hüküm var ise hiçbir şekilde kira sözleşmesi bölünemez ve bağımsız bölümün tamamı veya bir bölümü kiraya verilemez. Böyle bir durum tespit edilirse sözleşmeye esaslı aykırılık gerekçesiyle süre dolmadan kiracı tahliye edilebilir. Ancak mal sahibi kiracısına alt kiralama hakkı tanımışsa tamamının veya bir kısmının kiraya verilmesi mümkün olabilir.
Kentsel dönüşüm yasasına göre ise; sahibinin kiracıyı davet etme zorunluluğu yok. Bu kapsamda kiracı karot alınıp riskli yapı ilan edilen bir taşınmazdan 60 veya 30 günlük tahliye yazılarının kendisine tebliğ edilmesi halinde sürenin sonunda evden çıkacaktır. Kentsel dönüşüm yasasına göre kiracılara 2 aylık taşınma yardımı adı altında ödeme yapılmaktadır. Kiracılar riskli olduğunu bildikleri bir yerden kiralama yapmışlarsa yapmış oldukları masrafları hiçbir şekilde talep edemezler. Ancak mal sahibi riskli olduğunu bildiği halde bir taşınmazı kiraya vermişse ve kiracı ciddi bir masraf yapmışsa bu masraflarını tahliye halinde dava açarak isteyebilirler. Kiracı, taşınmazın içinde mal sahibinin izni olmadan ciddi değişiklikler yaparsa, sözleşmeye esaslı aykırılık durumu oluşur. Bu da kiracının kontrat bitmeden tahliye edilmesine yol açabilir.
Av. Duygu ELMAS
